一、政策背景
(一)落實上級政策措施,支持創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來,深圳市在大力優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)成本,努力推動創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方面予以高度重視,與時俱進出臺了不少產(chǎn)業(yè)用房等方面的政策,尤其是2021年2月7日,市政府辦公廳在整合原有文件并結(jié)合近年創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,修訂出臺了《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法(修訂版)》(深府辦規(guī)〔2021〕1號),為銜接并落實好上級有關(guān)政策文件精神,優(yōu)化做好創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理工作,我區(qū)啟動了《鹽田區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實施細(xì)則(試行)》的修訂工作,重點在明確相關(guān)產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府、明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式、強化監(jiān)督管理等方面進行修改完善,增強了有關(guān)條款的實效性和可操作性,同時保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性,進一步強化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)范管理和優(yōu)化配置,充分發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持產(chǎn)業(yè)作用。
?。ǘ?span style="box-sizing: border-box">優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間使用,促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在轄區(qū)新增建設(shè)用地空間資源緊缺約束及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房總量不足的情況下,尤其是新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的加速涌現(xiàn)導(dǎo)致現(xiàn)有的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房難以滿足現(xiàn)實需求,為進一步促進產(chǎn)業(yè)空間節(jié)約集約利用,提升創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的空間效益,《鹽田區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實施細(xì)則(修訂)》緊扣《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法(修訂版)》相關(guān)規(guī)定和要求,進一步優(yōu)化完善創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理政策,適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求,有利于引導(dǎo)緩解我區(qū)政策性產(chǎn)業(yè)空間需求的緊迫問題,把有限的政策性產(chǎn)業(yè)空間資源用在刀刃上,用在對鹽田未來發(fā)展有重要帶動作用的產(chǎn)業(yè)項目上,加快促進轄區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級及高質(zhì)量發(fā)展。
二、政策亮點
(一)進一步明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的類別和籌建方式。一是將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房定義為由政府主導(dǎo)并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房,并明確提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房包括辦公用房、研發(fā)用房及工業(yè)廠房,擴大了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的類別與形態(tài)。二是針對實際工作中易出現(xiàn)無法判斷某項目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理的情況,本次修訂政策進一步細(xì)化了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建方式,區(qū)分土地出讓方式、籌建主體等不同維度明確項目是否應(yīng)納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理。
(二)進一步規(guī)范了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房移交及租售管理。一是首次提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)無償移交政府,本次修訂政策明確規(guī)定“無償移交”表述應(yīng)寫入今后的土地出讓合同中。二是提出了購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的單位必須簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議,在累計達到產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中約定的各項指標(biāo)要求后,可申請由原所有人回購其名下創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房,回購價格不得高于原銷售價格,在提高創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房流動性的同時,確保了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房封閉流轉(zhuǎn),避免產(chǎn)業(yè)空間“房地產(chǎn)化”。三是在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃上提出了不超過2次的續(xù)租次數(shù)規(guī)定,進一步優(yōu)化規(guī)范了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃使用。
(三)進一步優(yōu)化了領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、成員單位及其職責(zé)。本次修訂政策明確領(lǐng)導(dǎo)小組由常務(wù)副區(qū)長任組長,分管產(chǎn)業(yè)的副區(qū)長任常設(shè)副組長,分管其他相關(guān)領(lǐng)域的副區(qū)長為非常設(shè)副組長,同時根據(jù)機構(gòu)調(diào)整后各部門的職能分設(shè)常設(shè)成員單位和非常設(shè)成員單位,根據(jù)每次會議審議的具體事項召集相關(guān)部門參加,提升工作的針對性和實效性。重點是增加明確了領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)具有對轄區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的認(rèn)定納入、調(diào)整退出等職責(zé),設(shè)置創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的認(rèn)定納入及調(diào)整退出機制,有利于解決具體操作過程中可能遇到的一些實際難題,強化未來創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的規(guī)范和靈活使用。此外,對照市級政策并結(jié)合轄區(qū)機構(gòu)改革情況,新增加了區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)物管中心、區(qū)投資推廣和企業(yè)服務(wù)中心作為常設(shè)成員單位,增加了區(qū)住建局、區(qū)文體旅游局、區(qū)國資局及鹽田稅務(wù)局等作為非常設(shè)成員單位并履行相關(guān)職責(zé)。
(四)進一步強化了對招商引資的促進作用。一是豐富入駐領(lǐng)域。本次修訂政策在市級政策規(guī)定入駐領(lǐng)域和條件的前提下,結(jié)合實際需要進一步細(xì)化并豐富了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房入駐領(lǐng)域,如除了市管理辦法規(guī)定的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域外,增加了最近市里新提出來的七大未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域等;二是降低入駐門檻。對于入駐單位為租賃企業(yè)的,本次修訂政策明確了除擁有較強科技創(chuàng)新實力和先進自主技術(shù)成果的成長性企業(yè)及高層次人才創(chuàng)業(yè)團隊已注冊的企業(yè)外,企業(yè)上年度年產(chǎn)值(營業(yè)收入)需達到5000萬元或年稅收需達到300萬元以上;對于新遷入(新設(shè)立)企業(yè)不能滿足上述條件的,如其上一級控股母公司上年度年產(chǎn)值(營業(yè)收入)達到1億元或年稅收達到600萬元以上,可與其上一級控股母公司共同承諾,入駐后首年實現(xiàn)年產(chǎn)值(營業(yè)收入)5000萬元或年稅收300萬元以上。三是拓寬適用范圍。本次修訂政策經(jīng)參考實踐案例,結(jié)合實際提出了符合入駐條件和配置標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的,在不增加用房面積的前提下,可引入關(guān)聯(lián)企業(yè)合署辦公;對暫不能達到產(chǎn)出實力條件的單個企業(yè),可組成聯(lián)合體共同申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等規(guī)定,進一步拓寬適用范圍,助力招商引資。
(五)分類強化了對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租用和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。本次修訂政策分類強化了對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租用和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。一是繼續(xù)實施入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)項目提交貢獻承諾書。符合入駐條件的企業(yè),原則上租賃辦公用房或研發(fā)用房的面積不超過5000平方米;租賃生產(chǎn)廠房的面積不超過10000平方米。企業(yè)根據(jù)實際需要申請租賃相應(yīng)面積,除擁有較強科技創(chuàng)新實力和先進自主技術(shù)成果的成長性企業(yè)及高層次人才創(chuàng)業(yè)團隊已注冊的企業(yè)應(yīng)作出科技創(chuàng)新貢獻承諾外,其他企業(yè)須作出經(jīng)濟產(chǎn)出貢獻承諾。二是首次提出入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房簽產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的情形。針對企業(yè)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的或者申請購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的,須簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議且須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。三是針對社會組織、民辦非企業(yè)等機構(gòu)申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的,應(yīng)作出相應(yīng)貢獻承諾且租賃面積原則上不應(yīng)超過500平方米,確有必要超出租賃面積標(biāo)準(zhǔn)的,可適當(dāng)增加面積但最高不超過3000平方米。四是申請租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的科研機構(gòu),須作出科技創(chuàng)新貢獻承諾且租賃面積一般情況下不應(yīng)超過5000平方米,屬深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機構(gòu)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的面積確有必要超出范圍上限的(含申請擴租后),經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后報區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)。
(六)優(yōu)化明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管及審批決策機制。結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整,并根據(jù)實際操作經(jīng)驗,本次修訂政策進一步優(yōu)化并明確了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管機制及審批決策機制。一是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管機制。為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展并實現(xiàn)專業(yè)化監(jiān)管,本次修訂政策提出新的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌建上市后,先由領(lǐng)導(dǎo)小組會研究指定具體產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門,產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門再對由其實施產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實行包干制負(fù)責(zé)。二是明確審批決策機制。一般情況下由領(lǐng)導(dǎo)小組會審批外,本次修訂政策明確提出了需要由領(lǐng)導(dǎo)小組會審議后提請區(qū)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)的事項,主要包括:創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房出售及出售價格確定,入駐企業(yè)和重點科研機構(gòu)租賃面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),重點科研機構(gòu)突破政策規(guī)定續(xù)租次數(shù)的審批以及按區(qū)政府常務(wù)會審批程序入駐創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房單位的履約考核酌情處理等情形。
(七)合理壓縮了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限。本次修訂政策提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃合同原則上3年一簽,除屬深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機構(gòu)外,符合條件的入駐單位原則上續(xù)租不超過2次。主要基于以下考慮:一方面,在符合市級政策規(guī)定的同時,將合同期限壓縮至3年、可續(xù)租2次,便于對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的使用效益進行及時的跟蹤掌握,從而更好地發(fā)揮創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源引領(lǐng)、聚合、扶持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的作用。另一方面,本次修訂政策有效期至2026年2月7日,將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租賃合同期限由5年減為3年,也便于縮短政策到期后繼續(xù)執(zhí)行的時間跨度并盡量降低與屆時新政策交叉的影響。此外,考慮到重點科研機構(gòu)需要長期穩(wěn)定的扶持和長期穩(wěn)定的場地,因此本次修訂實施細(xì)則提出的每個單位續(xù)租次數(shù)原則上不超過兩次的規(guī)定,不適用深圳市或鹽田區(qū)重點支持的科研機構(gòu)。
(八)強化、規(guī)范并動態(tài)管理創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠。為突出政策優(yōu)惠優(yōu)勢,招引更多符合要求的企業(yè),做強轄區(qū)“經(jīng)濟蛋糕”,本次修訂政策結(jié)合實際對租金優(yōu)惠在市級政策規(guī)定范圍內(nèi)(參考價格30%-70%)進行了強化和規(guī)范,具體按以下規(guī)則享受租金優(yōu)惠:創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租金優(yōu)惠實行動態(tài)管理,首年結(jié)合實際對入駐單位進行分類享受租金優(yōu)惠,分別為租金價格可享受參考價格的百分之三十、百分之四十和百分之五十;后續(xù)年份的租金價格按入駐單位履行相應(yīng)的貢獻承諾或產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議有關(guān)約定情況確定。上一年度履約考核評價合格的,則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎(chǔ)上降低10個百分點享受租金價格,但最低不低于參考價格30%;上一年履約考核評價不合格的,則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎(chǔ)上增加10個百分點享受租金價格,但最高不高于參考價格70%。通過設(shè)置租金優(yōu)惠動態(tài)管理機制,將租金優(yōu)惠與入駐單位的履約考核結(jié)果掛鉤,利于督促入駐單位完成產(chǎn)出貢獻,爭取以政府小的投入換來企業(yè)大的產(chǎn)出回報,助力轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。
三、政策預(yù)期效果
?。ㄒ唬┟鞔_一個目標(biāo):確保創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目落地空間。鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)空間相對緊缺,做好政策性產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)管理,對增強我區(qū)發(fā)展動能和后勁意義重大。面對新情況,新常態(tài),我區(qū)參照把營商環(huán)境的建設(shè)嵌入到政策性產(chǎn)業(yè)用房管理使用的制度深化中,強化對具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)空間保障,切實為保障實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍,吸引更多好項目落戶鹽田,為我區(qū)加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系奠定堅實基礎(chǔ)。
(二)建立一個鏈條:帶條件入駐+按標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)+動態(tài)化監(jiān)管。此次政策修訂,對企業(yè)項目入住條件、面積配置標(biāo)準(zhǔn)、租金優(yōu)惠及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等作了進一步規(guī)范。對符合條件的入駐單位,通過建立全鏈條的“入駐+供應(yīng)+監(jiān)管”機制,預(yù)期一次性解決項目評估、規(guī)模核定、用房選址、租金優(yōu)惠等一攬子問題,把好的企業(yè)項目篩選出來,把有限的政策性產(chǎn)業(yè)空間資源精準(zhǔn)供應(yīng)好,把產(chǎn)業(yè)項目的后續(xù)發(fā)展服務(wù)好、監(jiān)督好。
(三)夯實一個基礎(chǔ):產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)。此次政策修訂是持續(xù)健全政策性產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)管理政策,通過完善政策設(shè)計,優(yōu)化使用管理,強化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管,提高規(guī)范水平,以政策性產(chǎn)業(yè)空間資源加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)引進和培育,促進實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級,為我區(qū)進一步激發(fā)市場活力提供關(guān)鍵的資源保障與制度基礎(chǔ)。